Die Analyse des Herrn Orner erscheint ein wenig verschlungen. Aus der Formulierung "[...], da solche Anteile nur eingeschränkt handelbar sind." leitet er schwer nachvollziehbar einen camouflierten Angriff auf die Beschränkung der Gewinnausschüttung her. Die ist in §10 Abs 1 WGG geregelt.

Schon der nächste Paragraph des WGG aber enthält folgende Bestimmung.
"§10a. (1) Bei sonstiger Rechtsunwirksamkeit bedürfen der Zustimmung der Landesregierung Vereinbarungen über:
a) den Erwerb von Anteilen an einer Bauvereinigung in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder Aktiengesellschaft,
[...]"

Der gesetzlich gesicherte Einfluss der Landespolitik auf die Aktionärsstruktur z.B. einer Sozialbau AG sollte aufgrund dieser Bestimmung augenfällig sein. Dieser Einfluss soll offensichtlich beschnitten werden.

Dazu der nächste Absatz im WGG:
"§10a (2) Die Zustimmung nach Abs. 1 ist jedenfalls zu versagen, wenn
(a) der Kaufpreis oder – bei Einbringung als Sacheinlage – die Bewertung die eingezahlten Einlagen übersteigt,
[...]"

Dass der Buchwert des gemeinnützigen Wohnbaus unter dem derzeit erzielbaren Marktwert liegt, darf trotz aller gebotener Vorsicht sehr stark vermutet werden. Mit dieser [Zustimmungs]Regelung sind also für die Wr. Städtische, aber auch andere Anleger interessante Finanzmarktmechanismen arg beschnitten, Spekulation im gemeinnützigen Wohnbausektor im Grunde ausgeschlossen.

Mir stellt sich deshalb - im Unterschied zu Herrn Orner - die Frage nach einer in Kauf genommenen oder gar gewollten Öffnung des WGG in Richtung Finanzmärkte. Das hielte ich für ein selbstmörderisches Spiel mit dem Feuer. Einem solchen Vorhaben müsste gerade in Wien breiter Widerstand entgegengebracht werden.

Die Betrachtung greift einfach zu kurz. Sie unterstellt nämlich, dass die gesetzlichen Einschränkungen im Bereich Gewinnerzielung und –ausschüttung auch sinnvoll im Sinne des Gesetzes und seiner Beschränkungen für Neubau und Sanierung (gefördert) eingesetzt werden können und dies auch laufend und vollständig passiert.
Und zumindest das ist jedenfalls für die letzten zehn Jahre schlichtweg falsch. Und zwar nicht deshalb, weil die Gemeinnützigen Bauvereinigungen nicht wollen oder böse sind. Sondern deshalb, weil sich die Rahmenbedingungen unwiderbringlich und nachhaltig geändert haben: Grundstücke (und Baukosten) sind in der Zwischenzeit aus Gründen, die weder von den Unternehmen noch von den Nationalstaaten alleine entscheidend beeinflusst werden können, so teuer, dass dem originären Auftrag des damaligen Gesetzgebers im Sinne der damaligen Definition von „Volkswohnungswesen“ faktisch gar nicht mehr entsprochen werden kann.
Würden die Gewinnerzielungs- und ausschüttungsbeschränkungen nicht geändert, wäre damit keinerlei Verbesserung hinsichtlich der Leistbarkeit von Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte verbunden. Entweder würden (weiterhin) zu teure Grundstücke gekauft und umgesetzt mit den bekannten negativen Auswirkungen für die Leistbarkeit von Wohnungen oder die Gewinne würden nicht investiert, sondern am Kapitalmarkt veranlagt und somit ausschließlich das Eigenkapital der Gemeinnützigen Wohnungsunternehmen (GWU) vermehrt.
Beide Strategien widersprechen aber den ursprünglichen Absichten des Gesetzgebers bezüglich des Begriffs „Volkswohnungswesen“.
Die Argumentation, dass der wohnungspolitische Teil des „Plans A“ deshalb verfasst wurde, um die Ausschüttungen der Sozialbaugruppen an ihre Eigentümer, die Wr. Städtische Versicherung, zu erhöhen, würdigt den Bundeskanzler herab, unterstellt ehemaligem Bundeskanzler und Minister „niedrige Ziele“ und geht deshalb ins Leere, weil österreichweit sich viele Versicherungsunternehmen in den Gesellschafterlisten von Gemeinnützigen Wohnungsunternehmen finden.
Einerseits wegen der Nebenrentabilitäten solcher Beteiligungen in den Bereichen Versicherung (Haushalt, Bauwesen, Bauhaftpflicht etc.) und im Bereich Hausverwaltung; andererseits und das scheint mir bedeutsamer, weil es dem „Wohlverhaltenskodex“ der 2. Republik nach ihren Usancen entspricht. Der Landeshauptmann mit dem Bürgermeister, der regionalen Bank und der „Landesversicherung“ … etc.
Nun, kehren wir zum Wesentlichen zurück:
1. Die Beibehaltung der Gewinnbeschränkungen führt zu keiner verstärkten Tätigkeit der GWUs im Sinn der Bereitstellung leistbarer Wohnungen, weil die Grundstücke dafür zu teuer geworden sind.

2. Die Aufweichung dieser Bestimmungen auch nicht, weil auf teuren Grundstücken nur freifinanzierter, also teurer anstelle leistbaren Wohnbaus errichtet werden kann.
Dies hätte aber wenigstens den Vorteil, dass quantitativ durch Wegfall der Eigenkapitalrestriktionen mehr Wohnungen entstünden, und zwar nicht unerheblich vom Volumen her, wenn man weiß, dass das Kapital der österreichischen GWUs ein zweistelliger Milliardenbetrag ist – also ein Vielfaches des jährlichen bundesweiten Wohnbauförderungsvolumens.
Der Plan A bietet also zumindest die Chance, dass bisher „totes“ Eigenkapital in großen Volumen produktiv eingesetzt werden kann und nicht mehr auf „zinslosen Sparbüchern“ verstaubt. Während die Beibehaltung dieser Restriktionen weder volumensmäßig noch im Bereich der Leistbarkeit neuen Wohnraums etwas bringt. Insofern ist meiner Meinung nach „Plan A“ besser als weiterhin „kein Plan“.
Übrigens: Bereits jetzt – also zu Zeiten der unverändert bestehenden Eigenkapitalrestriktionen – ist es so, dass vor allem große GWUs dieses Eigenkapital über ihre gewerblichen Töchter für die freifinanzierten, also „nicht leistbaren“ Eigentumswohnungsproduktionen einsetzen, wie mir einer der Geschäftsführer eines solchen Unternehmens erst vor kurzem erzählt hat. Zitat: „Unsere letzten 800 Wohnungen sind alle freifinanziert.“
Tun wir, lieber Christoph Chorherr, also bitte nicht so, als könnten die Eigenkapitalrestriktionen des Gemeinnützigen Wohnungswesens irgendetwas an der Leistbarkeit der produzierten Wohnungen ändern.
Wenn man das wirklich will, sind ganz andere Instrumente erforderlich, wie Finanzminister Schelling durch die vereinheitlichten Bauordnungen und die Steuerhoheit der Länder im Bereich der Wohnbauförderung zu erreichen versucht. Aber auch Salzburg durch sein neues Raumordnungsgesetz setzt seriöse Maßnahmen, um letztlich eine Verbilligung von Anfangsmieten neuer Bauvorhaben zu ermöglichen.