back_top

Kern und die Gemeinnützigkeit

Der Bundeskanzler hat eine beachtenswerte Grundsatzrede gehalten.
Hier sei auf einen Punkt hingewiesen, der bisher kaum beachtet wurde.
Kerns Ambition, die Wohnungsgemeinnützigkeit aufzuweichen.
Ich danke Martin Orner, selbst Chef eines gemeinnützigen Wohnbauunternehmens, der EBG für seine genaue Analyse.
Hier, (mit seinem Einverständnis) seine wichtigen Hintergrundinformationen:

Ich habe mir im „Plan A“ zuerste einmal das Kapitel „Wohnen“ angesehen. Neben einigen sehr sinnvollen Vorschlägen findet sich dort auch folgende Formulierung:

"Gemeinnützige Wohnbauträger spielen eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung von leistbaren Wohnungen. Im Moment können institutionelle Anleger (wie Versicherungen) allerdings nur sehr eingeschränkt in gemeinnützige Wohnbauträger investieren, da solche Anteile nur eingeschränkt handelbar sind. Durch entsprechende Anpassungen könnte die Investition in gemeinnützige Wohnbauträger für institutionelle Anleger deutlich interessanter werden. ExpertInnen gehen von einem Potential von ca. 2 Milliarden Euro pro Jahr bis 2020 aus, was jährlich etwa 10.000 zusätzlichen Wonungen entspricht."

Klingt gut – ist es aber nicht. Hintergrund dieser Forderung: Die Wiener Städtische Versicherung ist (über verschachtelte Beteiligungen) Mehrheitseigentümerin der Sozialbau-Gruppe, das ist das größte Gemeinnützige Wohnbauunternehmen in Österreich mit über 50.000 Wohnungen.

Die gesetzlichen Regelungen in der Wohnungsgemeinnützigkeit sind sehr streng, sie sehen unter anderem vor, dass Gewinne zwar in beschränktem Umfang erzielt werden dürfen, diese jedoch nur sehr beschränkt (im Ausmaß von dzt 3,5 % des Stammkapitals) an den Eigentümer ausgeschüttet werden dürfen. Die restlichen Gewinne haben im Unternehmen zu verbleiben und sind dort im Sinne des Generationenausgleichs (§ 1 Abs 3 WGG) für Neubau und Sanierung zu verwenden. Das ist auch durch die im Gesetz verankerte Baupflicht sichergestellt und nennt sich auch das Prinzip der Vermögensbindung. Eine sehr sinnvolle Regelung – ihr haben wir zu verdanken, dass die Gemeinnützigkeit so einen hohen Stellenwert in Österreich hat, mit dem Ergebnis, dass ein großer Teil der Bevölkerung mit relativ günstigen Wohnungen versorgt werden kann.

Die Formulierung im „Plan A“ soll Folgendes verschleiern: Die Wr. Städtische ist – und das ist kein Geheimnis – unzufrieden mit der beschränkten Gewinnausschüttung, ihre Aktionäre würden gerne die in der Sozialbau erzielten Gewinne abschöpfen und einstecken. Im Zuge der WGG-Novelle 2016 ist bereits einmal ein Versuch gescheitert, diese Regelungen aufzuweichen. Man hat dazugelernt, die Versicherung hat einen ehemaligen Bundeskanzler in dieser Angelegenheit als Lobbyisten engagiert, dessen ehemaliger Staatssekretär ist übrigens gerade in den Vorstand der Sozialbau eingezogen.

Inhaltlich ist das natürlich Unfug. Dass die Sozialbau mehr Wohnungen bauen kann, wenn man ihre Gewinne abschöpft kann auch ein von betriebswirtschaftlichen Kenntnissen völlig Unbeleckter nicht glauben.

Sollten diese Regeln tatsächlich aufgeweicht werden, würde das langfristig die Investitionsfähigkeit der Gemeinnützigen Wohnbauträger deutlich einschränken, das Kreislaufsystem, dass die Gemeinnützigkeit im Interesse der BewohnerInnen so erfolgreich gemacht hat würde untergraben werden.

Hoffentlich gibt es hier auch einen Plan B.

Wo habe ich mich geirrt?

Was sehe ich heute anders als noch vor 10 Jahren?
Oder selbstkritischer formuliert:
Wo habe ich mich geirrt?
Diese Fragen sollten sich alle Menschen gelegentlich stellen und auch zu beantworten versuchen, auch wenns vielleicht schmerzhaft ist.
Wir Politiker sollten es auch öffentlich versuchen.
Auslöser dieser Gedanken ist dieses Interview mit Franz Fischler: „In meinem Denken hat sich Fundamentales verändert. Der Zerfall der EU war für mich undenkbar. Heute muss ich sagen: Dies war ein großer Fehler meiner Politikergenerration.“
Also denke ich nach.
Was hab ich vor (rund 10) Jahren anders gesehen?
Wo habe ich mich geirrt?
Und ich widerstehe dem starken Drang, hinzuzufügen, wo ich recht behalten habe. Auch wenn es schwer fällt.
Da es jetzt nicht um eine vollständige „Gewissenserforschung“ geht, sind das nur erste Beispiele. Sie werden in nächster Zeit ergänzt werden.

Was mir als erstes einfällt: Meine völlige, wunschbedingte Fehleinschätzung des arabischen Frühlings.
Bravo, wenn Diktatoren durch einen Volksaufstand fallen, kann nur etwas Besseres nachfolgen.
Was für ein Fehler!
Es kann noch viel schlimmer kommen.
Viel, viel schlimmer.
Ich blicke heute nach Ägypten oder gar nach Syrien.
Und bemerke heute meinen gewachsenen Konservativismus:
Ermöglichten nicht die (brutalen) Diktatoren Hussein, Mubarak, Gadaffi deutlich bessere Lebensbedingungen als das, was heute dort ist?
Ich erschrecke geradezu vor folgendem Gedanken:
Sollen wir nicht froh sein, dass Putin für Stabilität in Russland sorgt?
Stellen wir uns in diesem Vielvölkerstaat Revolutionen vor. Einen Wegfall staatlicher Ordnung.
In einem mit Atomsprengköpfen bestückten Riesenterretorium.

Und schon bin ich beim Zweiten, meiner geänderten Meinung über die plebiszitäre Demokratie.
Als 1960 Geborener, dessen Einstieg ins politische Denken die Auseinandersetzung und letztlich der Sieg bei der Volksabstimmung über das Kernkraftwerk Zwentendorf mein politisches Denken geprägt hat, habe ich lange an der Forderung: „Mehr Volksabstimmungen“ festgehalten.
Heute sehe ich Kampagnen vor Volksabstimmungen, ihr Ausmass an Desinformation, und schätze immer mehr die Zivilisierung politischer Konflikte durch eine oft langweilige repräsentative Demokratie.
Weil sich die meisten Fragen nicht auf ein simples Ja/Nein reduzieren lassen.
Weil der Kompromiss die Quintessenz der Demokratie ist.
Weil es „den Volkswillen“ nicht gibt, sondern er durch viele Verhandlungen und Kompromisse erst hergestellt werden muss.


Jetzt zwei Fehleinschätzungen in meinen Kernbereichen, der Energie - und Verkehrspolitik:

+) Peakoil, das Maximum der Erdölförderung ist bald erreicht.
Hier habe ich die technischen Möglichkeiten der Ölgewinnung (shale-oil) total unterschätzt. Das war total falsch. Dass jetzt (wahrscheinlich) Peak-oil-demand kommen wird, die Ölnachfrage weltweit aus vielerlei Gründen zurückgehen wird, macht meine Fehleinschätzung nicht richtiger

+) Aus dem Elektroauto wird nie etwas!
Wenn schon die Batterie mehr kostet als ein ganzes konventionelles Auto, und man damit kaum 150km fahren kann, kann das nix werden.
Grandiose Fehleinschätzung. Einmal mehr den technischen Fortschritt unterschätzt. Tesla hupfte vor, alle Autokonzerne investieren jetzt Mrd-Summen, Batterien werden immer leistungsfähiger und billiger, 2019/2020 scheint der grosse Durchbruch zu kommen, Auch deswegen wird Ölverbrauch zurückgehen.

Oder irre ich wieder?

Wo ich vielleicht nicht geirrt habe, aber Grundlegendes anders sehe als noch vor 10 Jahren:
Unsere Demokratie halte ich heute nicht mehr für gesichert.
Ob es die EU in 5 Jahren noch geben wird, weiss ich nicht.
DIE grosse Herausforderung Europas ist die Unterstützung/Stabilisierung Nordafrikas sowie des arabischen Raums.
Die Fernsehbilder des ersten und zweiten Golfkriegs kamen von ganz weit her und betrafen die USA mehr als uns.
Heute wissen und spüren wir: Was in diesen unseren südöstlichen Nachbarländern passiert, betrifft uns unmittelbar.
Solange dort Krieg, Armut und Instabilität vorherrschen, werden viele versuchen nach Europa zu gelangen.
Unsere Sicherheit hängt von der Sicherheit dort ab.
Das war mir so existenziell vor 10 Jahren nicht klar.

Und jetzt halte ich mein Versprechen und schreibe nicht darüber, wo ich recht behalten habe :-))

Irrtümer: to be continued
updated: Wo ich mich 2015 so geirrt habe, dass ich niemals weider Wahlprognosen abgeben werde:
Brexit, und Trump
Bei beiden war ich 100% sicher, dass es anders ausgehen würde

Abschliessend eines meiner Lieblingsgedichte:
Ever tried.
Ever failed.
No matter.
Try again.
Fail again.
Fail better.
(Samuel Beckett)

Weltkulturerbe

Es gibt drei Kriterien für die Aufnahme von Wien
in die Welterbeliste der UNESCO

1
Die städtebaulichen und
architektonischen Qualitäten
des historischen Zentrums von
Wien sind überragende Zeug-
nisse eines fortwährenden
Wandels von Werten während
des 2. Jah tausends.

2
Drei Hauptperioden euro-
päischer Kultur und poli tischer
Entwicklung – Mittelalter,
Barock und Gründerzeit –
werden in außergewöhnlicher
Form durch das städtebauliche
und architektonische Erbe
des historischen Zentrums von
Wien dargestellt.

3
Seit dem 16. Jahrhundert ist
Wien weltweit als die
musi kalische Hauptstadt
Europas anerkannt.


Quelle

Bei diesen drei Kriterien wird nirgendwo die Höhe von Gebäuden erwähnt.
Und v.a.: Wenn der "Wandel von Werten während des 2. Jahrtausends" ein Kriterium ist, warum sollte es dann mit dem Weltkulturerbe unvereinbar sein, in einer prägenden Wachstumsperiode der Stadt, respektvoll Neubauten hinzuzufügen?

Dichte ist notwendig

In Österreich wird immer mehr Grün- und Ackerland zubetoniert.
Aber:
Bitte genau hinschauen, wo!
Einmal mehr zeigt sich:
Dichte Stadt- bzw Dorfentwicklung ist sowohl ökologisch geboten, wie auch finanziell sinnvoll.
Denn viele Strassen kosten in der Errichtung, aber auch Erhaltung sehr viel Geld.

StrassenflaechenInOesterreich_klein

StrassenflaechenInOesterreich_gross
vergrössern? anklicken!

Zuwanderung nach Wien

Weil ein Bild mehr als tausend Worte sagt.
Die Wiener Bevölkerungspyramide 2015.

bevoelkerungspyr_wien2015

bevoelkerungspyr_wien20151
vergrössern? anklicken!

Bitte beachten:
Den gewaltigen Bevölkerungszuwachs bei den 18-22 jährigen.
Das ist die Bildungszuwanderung nach Wien. Aus den Bundesländern, aber auch aus dem Eu-In-, bzw. Ausland.
Junge Menschen kommen zum Studieren und Lernen nach Wien, viele davon bleiben.
Das erklärt auch die Tatsache (die von vielen einfach nicht geglaubt wird), dass der Bildungsstand der Zuwanderer nach Wien höher ist als jener die "eingeborenen" Wiener/innen.
Dieses Bild zeigt auch: Von dieser Zuwanderung profitiert diese Stadt enorm.
Womit nicht geleugnet werden soll, dass es auch (auch!) viele Probleme mit Zuwanderung gibt.

Wesentliche Fakten der Wiener Wohnpolitik

Alle, die über Wohnpolitik diskutieren wollen, sollten diese 5 Folien gelesen haben:

1.) Die realen Einkommen der Österreicher/innen sind viel geringer als viele schätzen.
50% verdienen netto weniger als 19 057 (jährlich)!
Diese Einkommen bitte im Hinterkopf behalten, wenn von "leistbarem Wohnen" gesprochen wird.

Durchschnittseinkommen

2.) In den letzen Jahren haben jene Menschen mit besondes niedrigem Einkommen signifikant verloren

realeNettoeinkommen
realeNettoeinkommen_gross
vergrössern? anklicken!

3.) Die zwei untenstehenden Grafiken zeigen deutlich: Teuer ist der private, weitgehend preislich ungebundene Wohnungsbau. Dort gibt es auch besonders hohe Preissteigerugen.
Vergleichsweise günstig dagegen: Der preisgeregelte Wohnunhsbau der Gemeinnützigen (GBV) sowie der Gemeindebau selbst.

BruttomietenNeuvertragsabschluesse
BruttomietenNeuvertragsabschluesse_gross
vergrössern? anklicken!

Mietenentwicklung-nach-Sektoren
Mietenentwicklung-nach-Sektoren_gross
vergrössern? anklicken!

4.) Das ist eine besonders wichtige Tabelle. Sie zeigt, dass leider immer weniger gefördert gebaut wird. Deswegen steigen auch die Wohnungspreise stark an.Das hat viele Ursachen. Eine besonders wichtige: Die "explodierenden" Grundstückspreise.

gestiegeneBautaetigkeit
gestiegeneBautaetigkeit_gross
vergrössern? anklicken!

hier der gesamte Vortrag:
BAWO_Tagung-25_05_2016 (pdf, 3,435 KB)

Die Bauordnungsnovelle

Um in einer aussergewöhnlichen Situation v.a. für Flüchtlinge in Wien rasch, qualitätsvoll und kostengünstig Wohnraum bereitstellen zu können, soll die Bauordnung geändert werden.
Ziel: erleichterte Errichtung von temporären (zeitlich befristeten) Bauten.
Weil es daran Kritik und Nachfragen gibt, hier meine Rede dazu im Wr Landtag:




Hier der Text des Antrags:
Bauordnungsnovelle (pdf, 168 KB)

Der Haschahof-eine Klarstellung

haschahof1
Der Haschahof im Süden Wiens

Folgendes war dieser Tage in der Kronen Zeitung zu lesen.
Nun habe ich in bald 30 Jahren Politik gelernt, nicht alles für bare Münze zu nehmen, was in Medien ganz allgemein, und in der Kronenzeitung im Besonderen steht.
Medien lieben jedenfalls persönliche Konflikte, sie öffentlich auszutragen lohnt selten.
Diesmal mit Sicherheit nicht.
Deswegen erlaube ich mir, statt auf Journalist/innen-Anfragen zu reagieren, hier auf meinem Blog den Sachverhalt zu klären.
Rothneusiedl war schon vor rund 10 Jahren im Blick der Stadtentwicklung: Frank Stronach hatte „hochfliegende“ Pläne, eine Verlängerung der U-Bahn dorthin, ein Fußballstadion für die Austria und Wohnungen standen zur Diskussion.
Darauf machte sich bei den bäuerlichen Grundeigentümern Goldgräbermentalität breit, die Bodenpreise explodierten.
Richtigerweise wurde von der Stadtplanung das Ruder herumgerissen und die U-Bahn verkürzt und nach Oberlaa umgeplant (Eröffnung Oktober 2017).
Gleichzeitig begann richtigerweise der Wohnfonds, Gründe zu jetzt wieder deutlich gesunkenen Preisen anzukaufen.
Wenn alle Gründe erworben sind, steht dank städtischer Grundstückspolitik ein mögliches Stadterweiterungsgebiet in Zukunft zur Verfügung.
Abhängig vom (derzeit sehr hohen) Bevölkerungswachstum kann deswegen, nochmals in Zukunft und nach getätigten notwendigen Infrastrukturinvestitionen, in Rothneusiedl ein Stadtteil mit hohem Anteil an sozialen, gedeckelten Mietpreisen errichtet werden.
Wichtige Voraussetzung: Eine (oberirdische) Verlängerung der U-Bahn. Klugerweise sind schon derzeit Weichenanlagen bei der U1 eingeplant, um bei Bedarf den einen Zug nach Oberlaa, den nächsten nach Rothneusiedl fahren zu lassen.
Das setzt U1-Planung, v.a. aber auch U1-Finanzierung voraus, wozu unter anderem auch ein neuer Vertrag mit dem Bund verhandelt und beschlossen werden muss.
All das zeigt: Hier handelt es sich um etliche Jahre, bevor hier Menschen einziehen können.
Auf einem Teil der Fläche, die der Wohnfonds für die Stadt erworben hat, steht der Haschahof. Ein Baudenkmal der besonderen Art.

haschahof5

haschahof3

haschahof2


Der Haschahof eignet sich für zweierlei:
einerseits von jetzt bis zur Entwicklung des Stadtteils irgendwann in der Zukunft: Mit einer klugen Zwischennutzung, über die derzeit Gespräche geführt werden. Sowohl eine Kulturnutzung ist möglich aber auch eine landwirtschaftliche Verwendung wie in den letzten Jahren, wo Städter/innen die Möglichkeit zur Selbsternte gegeben wurde, die hervorragend angenommen war.
Und langfristig: Gerade hier bietet sich ein alter, wunderschöner Gebäudekomplex hervorragend an, in ein Stadtentwicklungsgebiet integriert zu werden.
Alte, klug umgenutzte Gebäude wurden oft Stadtteilzentrum, und geben in einem Areal aus Neubauten Charakter und Atmosphäre.
Der Wohnfonds, welcher zum Ressort des Wohnbaustadtrats gehört sah das nicht so.
Er wollte das erworbene Areal „bestandsfrei“ halten, und den Haschahof abreissen.
Jetzt muss ich kurz baurechtlich argumentieren: Da das gesamte Areal einer „Bausperre“ unterliegt, bedürfte ein Abriss einer Zustimmung des Planungsausschusses, welcher in das Ressort von Planungsstadträtin Vassilakou gehört, und wo ich Mitglied bin.
Wir haben kalr signalisiert, daß wir einen Abriss ablehnen, und das auch öffentlich gemacht.
Mit dem im Kroneartikel angesprochenen Fernsehbeitrag sollte einer breiteren Öffentlichkeit der baukulturelle Wert des Haschahofes nähergebracht werden.
Und vergessen haben wir auch nicht, wie in einem Planungsgebiet in Liesing ein kleines, altes Gebäude als Stadtteilzentrum widmungstechnisch berücksichtigt wurde, das auch in Bürgerversammlungen so kommuniziert wurde, und dann, vor einigen Monaten vom Grundeigentümer Wohnfonds „irrtümlich“ abgerissen wurde.
Zusammenfassend: Es gibt klaren Konsens in der rot/grünen Regierung, dass die Wohnbauleistung deutlich gesteigert werden soll. Deswegen steht im Regierungsprogramm auch die Zahl „50 000 Wohnungen in 5 Jahren“
Schon 2015 wurden deswegen von unserem Planungsressort vorbereitet im Gemeinderat 12 000 Wohnungen vorsorglich gewidmet.
2020 wird diese rot/grüne Regierung an dieser Zahl zu messen sein. Ist es gelungen, qualitätsvolle, sozial und ökologisch orientierte Stadtteile errichtet zu haben, die 50 000 Wohnungen ermöglichen.
Das entspricht einer Stadt von mehr als 100 000 Einwohner/innen.
Eine sehr große, herausfordernde Aufgabe.

Mail an
Christoph Chorherr

Versuche jedenfalls Mails selbst zu beantworten.

Christoph Chorherr auf Twitter Christoph Chorherr auf Facebook

Meine Tweets

    Aktuelle Beiträge

    test
    test
    test (Gast) - 18. Jan, 17:23
    Die Analyse des Herrn...
    Die Analyse des Herrn Orner erscheint ein wenig verschlungen....
    h.z. (Gast) - 12. Jan, 16:09
    Kern und die Gemeinnützigkeit
    Der Bundeskanzler hat eine beachtenswerte Grundsatzrede...
    cc - 12. Jan, 11:59
    Meine Reflexion
    Vor 10 Jahren hab ich in den Niederlanden gelebt. Ich...
    Clem K (Gast) - 8. Jan, 12:01
    Fehleinschätzungen
    Danke für diese Reflexionen über frühere...
    Friedrich Graf-Götz (Gast) - 7. Jan, 10:12
    Natürlich müssen...
    Natürlich müssen wir froh sein, dass Putin...
    I.B. (Gast) - 6. Jan, 21:44
    Danke. Danke, dass Sie...
    Danke. Danke, dass Sie zeigen, dass Politiker sich...
    boomerang - 5. Jan, 10:30
    Wichtiges bewusst machen
    Durch die Flüchtlingsströme vor eineinhalb...
    Kurt Ruppi (Gast) - 5. Jan, 09:59
    Volksabstimmungen
    Toller Post – schöne Idee! Zum Punkt über...
    c3o (Gast) - 4. Jan, 13:40
    Wo habe ich mich geirrt?
    Was sehe ich heute anders als noch vor 10 Jahren? Oder...
    cc - 4. Jan, 12:38
    ad h.z. : danke!
    cc - 29. Dez, 15:30
    An Blödheit nicht...
    Da kann in Sekundenschnelle im Netz recherchiert werden,...
    h.z. (Gast) - 15. Dez, 12:46

    User Status

    Du bist nicht angemeldet.

    Feeds